Потребителски вход

Запомни ме | Регистрация
Постинг
21.10.2009 16:14 - Закон за управление на етажната собственост
Автор: domigradina Категория: Други   
Прочетен: 1721 Коментари: 0 Гласове:
0



ЗАКОН ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ

В сила от 01.05.2009 г.
Обн. ДВ. бр.6 от 23 Януари 2009г.

Глава първа.
ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ

Раздел I.
Предмет на закона

Обхват на закона

Чл. 1. Този закон урежда обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях.

 Особен режим на управление на общите части

Чл. 2. (1) Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.

(2) Договорът по ал. 1 се вписва по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.

 Изключения

Чл. 3. За управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 42, 43 и 44 от Закона за собствеността.

 Определяне на прилежаща площ

Чл. 4. (1) При преструктуриране на квартали с комплексно застрояване и в случаите, когато сграда в режим на етажна собственост не може да се обособи в отделен урегулиран поземлен имот по реда на Закона за устройство на територията, се определя прилежаща площ към сградата.

(2) В случаите по ал. 1 прилежащата площ се определя от кмета на общината по негова инициатива или по искане на заинтересованите лица по ред, определен с наредба на министъра на регионалното развитие и благоустройството.

(3) При определянето на прилежащата площ кметът на общината издава заповед, придружена от скица, с която се определят границите и предназначението на площта.

(4) Определената прилежаща площ се предоставя за поддържане и използване от съответната етажна собственост при условия и по ред, определен с наредба на общинския съвет.

 Раздел II. Права и задължения на собствениците и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях

Права на собствениците и обитателите

Чл. 5. (1) Собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, наричани по-нататък "собственици", имат право да:

1. използват общите части на сградата според тяхното предназначение;

2. участват в управлението на етажната собственост.

(2) Обитателите в сграда в режим на етажна собственост имат правото по ал. 1, т. 1, както и да участват в управлението на етажната собственост със съвещателен глас.

 Задължения на собствениците и обитателите

Чл. 6. (1) Собствениците са длъжни да:

1. не пречат на другите собственици и обитатели да използват общите части на сградата;

2. не причиняват вреди на други обекти и общи части на сградата;

3. не завземат общи части на сградата;

4. не извършват в своя самостоятелен обект или в част от него дейности или действия, които създават безпокойство за другите собственици и обитатели, по-голямо от обичайното;

5. не извършват дейности в своя самостоятелен обект или част от него, с които да изменят помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, да не нарушават архитектурния вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата;

6. изпълняват изискванията на съответните нормативни актове при отглеждането на животни в самостоятелните си обекти и да не създават безпокойство на непосредствените си съседи;

7. не накърняват добрите нрави;

8. изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост;

9. заплащат разходите за основния, текущия или неотложния ремонт, за реконструкцията, преустройството и обновяването на общите части на сградата съразмерно с притежаваните идеални части в тях;

10. заплащат консумативните разходи за поддържането на общите части;

11. спазват санитарните и хигиенните норми;

12. осигуряват достъп в своя самостоятелен обект или в част от него за извършване на необходимите проучвателни, проектни, измервателни, строителни и монтажни работи, свързани с поддържане, основен, текущ или неотложен ремонт, реконструкция, преустройство или обновяване на общи части или на други помещения;

13. подпомагат дейността на компетентните органи при извършване на пожарогасителна или аварийно-спасителна дейност вътре и в района на сградата;

14. обезщетят вредите, причинени на други обекти в сградата, когато те са резултат от отстраняване на повреди в своя самостоятелен обект или част от него;

15. осъществяват използването на общите части на сградата по реда, определен в правилника за вътрешния ред;

16. вписват в книгата на собствениците членовете на своите домакинства и обитателите;

17. изпълняват и други задължения, предвидени в правилника за вътрешния ред.

(2) Обитателите на сграда в режим на етажна собственост имат задълженията по ал. 1, с изключение на тези по т. 5 и 9.

 Книга на собствениците

Чл. 7. (1) Книга на собствениците се води във всяка сграда или вход в режим на етажна собственост.

(2) В книгата се вписват трите имена на собственика, на членовете на неговото домакинство и на обитателите, както и самостоятелния обект и началната дата на обитаване.

(3) Вписването се извършва в 15-дневен срок от придобиването на правото на собственост, а за обитателите - в 15-дневен срок от началната дата на обитаването.

(4) Достъп до данните в книгата имат управителният съвет (управителят), контролният съвет (контрольорът), собственикът относно неговите данни, както и органите на Министерството на вътрешните работи, Министерството на регионалното развитие и благоустройството, общинската или районната администрация и Националната ветеринарномедицинска служба.

(5) Данните от книгата на собствениците се предоставят от управителния съвет (управителя) при подаване на уведомление или заявление за вписване в регистър на сградите в режим на етажна собственост.

(6) Към книгата на собствениците се води приложение, в което всеки собственик или обитател вписва притежаваните или взети за отглеждане животни.

(7) Образецът на книгата на собствениците се утвърждава от министъра на регионалното развитие и благоустройството.

 

Глава втора.
УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ

Раздел I. Общи правила

Обхват на управлението

Чл. 8. (1) Управлението обхваща реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в сграда в режим на етажна собственост, както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците и обитателите.

(2) Когато сградата е с повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки отделен вход.

 Форми на управление

Чл. 9. Формите на управление на етажната собственост са общо събрание или сдружение на собствениците.

 

Раздел II.
Общо събрание на собствениците

Органи на управление

Чл. 10. Органи на управление са:

1. общо събрание;

2. управителен съвет (управител).

 Правомощия на общото събрание

Чл. 11. (1) Общото събрание:

1. приема, изменя и допълва правилник за вътрешния ред;

2. избира и освобождава членове на управителния съвет (управител), както и касиер;

3. избира и освобождава членове на контролния съвет (контрольор);

4. приема годишен бюджет за приходите и разходите и одобрява годишните отчети на управителния съвет (управителя), както и на контролния съвет (контрольора);

5. определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;

6. разпределя консумативни разходи за общите части на сградата;

7. определя размера на паричните вноски във фонд ,,Ремонт и обновяване";

8. приема план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на сградата, включително и по изпълнение на предписаните мерки в доклада към техническия паспорт, или на други предписания на компетентните органи, както и одобрява годишния отчет на управителния съвет (управителя) за изпълнението му;

9. приема изменения в плана за извършване на ремонти, когато се налагат непредвидени разходи;

10. приема решения и за:

а) извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт;

б) отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност;

в) обновяване на сградата, което се вписва в публичен регистър;

г) предприемане на подготвителни действия за учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части при спазване изискванията на действащото специално законодателство;

д) поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата;

е) изваждане от сградата на собственик или обитател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години;

ж) извършване на дейности във връзка с топлоснабдяването, водоснабдяването или на други дейности в случаите, когато това е предвидено в други закони;

з) създаване на условия за достъп в етажната собственост на хора с увреждания;

и) използване на общите части на сградата и прилежащата й площ при възникнали спорове, както и за спазване на вътрешния ред и санитарно-хигиенните норми;

к) предприемане на действия за санкциониране на собственик или обитател по реда на този закон;

11. може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица ;

12. може да приеме решение за получаване на кредити, безвъзмездна помощ и субсидии;

13. може да приеме решение за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им;

14. може да упълномощи управителния съвет (управителя) да приеме решение за извършване на неотложни ремонти или на разходи, които не търпят отлагане.

(2) Общото събрание не може да откаже приемане на решение за извършване на разходи, които са необходими за поддържането или за възстановяването на общите части на сградата.

(3) Общото събрание е длъжно да приеме правилник за вътрешния ред в етажната собственост.

(4) Приетите решения на общото събрание обвързват и нови собственици на самостоятелни обекти в етажната собственост.

(5) Министърът на регионалното развитие и благоустройството издава примерен правилник за вътрешния ред.

 Инициатива за свикване на общото събрание

Чл. 12. (1) Общото събрание се свиква най-малко един път годишно от:

1. управителния съвет (управителя);

2. контролния съвет (контрольора).

(2) Общото събрание може да се свика и по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата.

(3) Искането по ал. 2 се отправя до управителния съвет (управителя), който свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му.

(4) Когато управителният съвет (управителят) не свика общото събрание в срока по ал. 3, искането се отправя до кмета на общината или района. Кметът свиква общото събрание по реда, предвиден в закона, в 14-дневен срок от получаване на искането.

(5) При нововъзникнала етажна собственост първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването й от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части. Когато общото събрание не е свикано в посочения срок, то се свиква при условията и по реда на ал. 3 и 4.

Ред за свикване на общото събрание на собствениците

Чл. 13. (1) Общото събрание се свиква чрез покана, която се връчва най-малко три дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - най-малко 24 часа преди това, и се поставя на видно място в етажната собственост.

(2) Поканата се връчва на собственика, обитателя или на пълнолетно лице от неговото домакинство, което е вписано в книгата по чл. 7.

(3) Връчването се удостоверява с разписка в два екземпляра, която се подписва от получаващото лице и връчителя, като се отбелязват датата и часът на връчване.

(4) В случаите, когато собственикът или обитателят отсъства или откаже да получи поканата, тя се смята за връчена, като се залепи на външната врата на самостоятелния обект в сроковете по ал. 1. Залепването на поканата се удостоверява от връчителя с протокол, в който се отбелязват обстоятелствата, поради които поканата не се връчва лично, датата и часът на залепването й. Протоколът се подписва и от един свидетел, собственик или обитател на етажната собственост.

(5) Собственик, който не обитава самостоятелен обект, се поканва чрез упълномощено от него лице, а ако не е посочено такова лице - по реда на ал. 4.

(6) При съсобственост върху самостоятелен обект с връчването на поканата на един от съсобствениците се смята, че са поканени и другите съсобственици.

(7) В поканата се посочват дневният ред на общото събрание, датата, часът и мястото на провеждането му.

(8) Освен в неотложни случаи, общото събрание не може да се свиква във:

1. периода от 15 юли до 15 септември;

2. дни, обявени за официални празници;

3. дни, обявени от Министерския съвет за почивни.

Представителство в общото събрание

Чл. 14. (1) Собственик, който не може да участва в общото събрание, може да упълномощи писмено пълнолетен член на домакинството си, лице, с което е в роднинска връзка, или друг собственик, който да го представлява.

(2) Когато в етажната собственост собственици са и общините, държавата или юридически лица, упълномощаването се извършва съответно от кмета, областния управител, съответния министър или управителните органи на юридическите лица.

(3) Собственик може да упълномощи и друго лице, което да го представлява. В този случай пълномощното се заверява нотариално.

(4) Едно лице може да представлява най-много трима собственици.

(5) Участието на пълномощник се отразява в протокола на общото събрание, а копие от пълномощното се прилага към него.

Кворум за провеждане на общото събрание

Чл. 15. (1) Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.

(2) Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум по ал. 1, то се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята законно, колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени.

Провеждане на общото събрание

Чл. 16. (1) Общото събрание се провежда на подходящо място в етажната собственост, прилежащата й площ или на друго място в близост до нея.

(2) Общото събрание се председателства от председателя или друг член на управителния съвет или от управителя.

(3) Общото събрание на собствениците не може да приема решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи.

(4) За провеждането на общото събрание се води протокол. Протоколчикът се избира с обикновено мнозинство по предложение на председателстващия.

(5) В протокола се вписват датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения.

(6) Протоколът се изготвя в 7-дневен срок от провеждането на събранието и се подписва от председателстващия и протоколчика. Отказът да се подпише протоколът се отбелязва в него.

(7) Съобщение за изготвения протокол се връчва на собствениците в срока по ал. 6 и по реда на чл. 13, ал. 2 - 6. Съобщението се поставя и на видно място в етажната собственост.

(8) Председателят на управителния съвет (управителят) предоставя протокола за запознаване на всеки собственик или негов представител, както и препис от него при поискване.

(9) Всеки член на общото събрание може да оспори съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в него решения. Оспорването се извършва писмено пред управителния съвет (управителя) в 7-дневен срок от съобщението по ал. 7, но не по-късно от един месец в случаите, когато собственикът или обитателят отсъства и съобщението е връчено чрез залепване на външната врата на самостоятелния обект.

Приемане на решения от общото събрание

Чл. 17. (1) В общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.

(2) Общото събрание на собствениците приема решения:

1. единодушно - за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, както и за учредяване право на ползване или право на строеж;

2. с мнозинство не по-малко от 75 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост - за изваждане на собственик по реда на чл. 45 от Закона за собствеността; собственикът, за когото се отнася решението, не участва в гласуването;

3. с мнозинство не по-малко от 67 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост - за обновяване и за извършване на основен ремонт.

(3) Извън случаите по ал. 2 решенията се приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост.

(4) Решенията по ал. 1, т. 2 и 3 се приемат при спазване на изискванията за кворум по чл. 15, ал. 1.

Провеждане на съвместно общо събрание

Чл. 18. (1) При необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености, може да се проведе съвместно общо събрание, за участието в което етажните собствености излъчват равен брой представители.

(2) Съвместното общо събрание се свиква по инициатива на управителния съвет (управителя) на една от етажните собствености и се провежда по общите правила за провеждане на общо събрание по този закон.

(3) Решенията се приемат с мнозинство две трети от присъстващите.

Управителен съвет (управител)

Чл. 19. (1) Изпълнителният орган на етажната собственост е управителен съвет (управител).

(2) Управителен съвет (управител) се избира за срок до две години.

(3) Управителният съвет се състои от нечетен брой членове, определен с решение на общото събрание, но не по-малко от трима.

(4) Членовете на управителния съвет избират от своя състав председател.

(5) Членове на управителния съвет могат да бъдат само собственици, които не са в роднинска връзка помежду си по права линия или по съребрена линия до втора степен.

(6) Мандатът на член на управителния съвет (управителя) може да се прекрати предсрочно при неизпълнение на задълженията му само с решение на общото събрание.

(7) По решение на общото събрание на членовете на управителния съвет (управителя) може да се заплаща възнаграждение.

Задължение за участие в управлението

Чл. 20. Собственик може да откаже да бъде член на управителния съвет (управител) или член на контролния съвет (контрольор) само в случаите на трайна фактическа невъзможност поради болест или дълготрайно отсъствие през съответната година, както и при предложение за повторен избор.

Избор на управителен съвет (управител)

Чл. 21. (1) Избор на нов управителен съвет (управител) се провежда не по-късно от датата на изтичането на мандата по чл. 19, ал. 2.

(2) Управителният съвет (управителят) продължава да изпълнява функциите си до избора на нов управителен съвет (управител).

(3) Управителният съвет (управителят) уведомява съответната общинска или районна администрация за избора им в 14-дневен срок от произвеждането му. Към уведомлението се прилага заверено копие от решението на общото събрание.

Заседания и кворум на управителния съвет

Чл. 22. (1) Управителният съвет провежда заседание най-малко веднъж на три месеца и приема решения с обикновено мнозинство, ако присъстват две трети от членовете му.

(2) За заседанията на управителния съвет се съставя протокол, който се подписва от присъствалите членове.

Правомощия на управителния съвет (управителя)

Чл. 23. (1) Управителният съвет (управителят):

1. организира изпълнението на решенията на общото събрание;

2. следи за спазването на вътрешния ред в етажната собственост;

3. съхранява протоколната книга, плановете на сградата, книгата за входяща и изходяща кореспонденция, техническия паспорт на сградата, когато има такъв, книгата за приходите и разходите и други;

4. изготвя годишния бюджет за управлението, поддържането и ползването на общите части на етажната собственост и годишния план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в сградата, както и отчети за изпълнението им;

5. представлява етажната собственост в отношенията й с органите на местната власт и с други правни субекти;

6. води и съхранява книгата на собствениците по чл. 7;

7. заявява за вписване обстоятелствата, подлежащи на вписване в регистъра по чл. 44, и промените в тях;

8. осъществява други правомощия, възложени му от общото събрание.

(2) Управителният съвет (управителят) се отчита с писмен доклад пред общото събрание в края на мандата си. Докладът и протоколите от заседанията на управителния съвет се предоставят за запознаване на всеки собственик или обитател при поискване.

Контролен съвет (контрольор)

Чл. 24. (1) Контролен съвет (контрольор) се избира за срок до две години.

(2) Контролният съвет се състои от нечетен брой членове, определен с решение на общото събрание, но не по-малко от трима.

(3) Членовете на контролния съвет избират от своя състав председател.

(4) Контролният съвет (контрольорът) контролира дейността на управителния съвет (управителя) по изпълнението на бюджета и решенията на общото събрание за изразходването на средствата на етажната собственост.

(5) Контролният съвет (контрольорът) извършва проверка на касата най-малко веднъж годишно и представя на общото събрание доклад за резултатите от нея. Когато етажната собственост няма контролен съвет (контрольор), общото събрание определя измежду собствениците лица, които да извършат проверката и да отчетат резултатите от нея.

(6) Контролният съвет провежда заседание най-малко веднъж на 6 месеца и приема решения с обикновено мнозинство, ако присъстват две трети от членовете му. За заседанията на контролния съвет се съставя протокол, който се подписва от присъствалите членове. По решение на общото събрание на членовете на контролния съвет (контрольора) може да се заплаща възнаграждение.

(7) Членове на контролния съвет могат да бъдат само собственици, които не са в роднинска връзка помежду си, както и с членовете на управителния съвет, по права линия или по съребрена линия до втора степен.

(8) Мандатът на член на контролния съвет или контрольора може да се прекрати предсрочно при неизпълнение на задълженията му само с решение на общото събрание.

(9) Контролният съвет (контрольорът) се отчита с писмен доклад пред общото събрание в края на мандата си. Докладът се предоставя за запознаване на всеки собственик или обитател при поискване.

 

Раздел III.
Сдружение на собствениците

Създаване на сдружение на собствениците

Чл. 25. (1) Сдружението е юридическо лице, създадено по реда на този закон, което има за предмет управлението на общите части на етажната собственост.

(2) За създаването на сдружението се свиква учредително събрание на всички собственици в етажната собственост.

(3) При необходимост от решаване на въпроси, свързани с общи части на две или повече етажни собствености, може да се създаде сдружение на собствениците в две или повече етажни собствености.

Ред за свикване на учредително събрание

Чл. 26. (1) Всеки собственик може да поиска свикване на учредително събрание и да предложи проект на споразумение за създаване на сдружението.

(2) Учредителното събрание се свиква чрез покана, която се връчва на собственик по реда на чл. 13, ал. 2 - 6.

(3) Поканата съдържа дневния ред, мястото, датата и часа за провеждане на събранието. Към поканата се прилага и проектът на споразумение за създаване на сдружението.

Провеждане на учредително събрание

Чл. 27. (1) Учредително събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представител всички собственици.

(2) Упълномощаването на представител се извършва по реда на чл. 14.



Тагове:   собственост,


Гласувай:
0



Следващ постинг
Предишен постинг

Няма коментари
Търсене

За този блог
Автор: domigradina
Категория: Други
Прочетен: 314184
Постинги: 72
Коментари: 22
Гласове: 216
Спечели и ти от своя блог!
Архив
Календар
«  Март, 2024  
ПВСЧПСН
123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031